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Variances n°11


Panorama des Télécommunications

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J’ai un merveilleux souvenir de mes deux année passées à l'ENSAE, de 1964 à 1966. Auparavant, de 1962 à 1964, je m'étais ennuyé à l’X car je n'étais pas porté sur les mathématiques. J ai aimé à l'ENSAE l'ouverture sur le monde vivant, les professeurs brillants (Allais, Barre, Zinvaud, Rocard... ) Et mes camarades d'horizons très divers. J'ai appris à m'intéresser à tout.
Je n'étais pas du corps de la statistique mais de celui de la recherche. J'avais le statut de chercheur mais je n'étais pas très désireux de continuer vers le doctorat d'état. Je suis parti pour deux ans aux USA, comme stagiaire d'abord à la Brookings Institution, au Congrès américain, puis en formation à 1 a Harvard Business School. En rentrant, j'ai enseigné à HEC en 1969-70.

Pour créer une entreprise, il faut peu d'argent mais beaucoup d'énergie. J'ai créé Les Nouveaux Constructeurs au début de 1972, avec le capital minimum léqal pour une S.A. : cent mille francs, libéré pour moitié, soit cinquante mille francs. Comme tous les promoteurs débutants, nous avons d'abord été sous﷓traitants dans de grosses opérations. Nous étions prestataires de services :
• direction de programmes pour des investisseurs institutionnels, montages de programmes (assurances, froit, comptabilité, financement)
• commercialisation ;
• maîtrise d’œuvre d'exécution (coordination des entreprises) dans des chantiers en corps d'état séparés.

Rapidement, nous avons pris l'initiative d’opérations en accession à la propreté, en constituant des tours de table financiers. Nous avons réalisé quelques gros programmes entièrement vendus d'avance, toujours à des institutionnels.


Ensuite, on s'enhardit et on investit ses fonds propres.

Nous avons commencé par des villages de maisons individuelles à l'ouest de Paris, car c'était le marché le plus dynamique à l'époque. Nous avons réalise des appartements et des bureaux plus tard. Au début, nos prestations étaient rémunérées au fixe. Nous avons accumulé nos bénéfices et les avons systématiquement réinvestis dans les tours de table des programmes que nous montions ; nous sommes rapidement venus à souscrire dix à vingt pour cent de la SCI constituée pour chaque programme.
Le marché de l'immobilier était alors porteur. Nous nous sommes implantés à Lyon en 1975, dans le Midi en 1976
puis dans les régions de Nantes et Toulouse à la fin ses années soixante dix. Nos fonds propres augmentant, nous étions présents dans la plupart des grandes villes de France au milieu des années quatre-vingt. Nous avons ouvert des filiales à Los Angeles en 1983, puis à Barcelone et Madrid en 1989. ure créneau principal était le logement de standing, en maisons individuelles et en immeubles collectifs. Le grand luxe paraissait un marché trop étroit et volatil.


Quand on réussit, on oublie facilement la prudence

Au début de 1990, nous étions arrivés à 820 collaborateurs et près de cent cinquante programmes simultanés, ce qui était beaucoup trop. L'immobilier est essentiellement une activité de "sur mesure": le site, la conception architecturale ' le niveau-


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Figure n°1 : Olivier Miterrand


des prestations intérieures tout cela demande à être ajusté pour chaque programme. Finalement, dans ce métier, les économies d'échelle sont limitées au périmètre local : quand on en sort elles disparaissent, alors que les coûts internes TC gestion et les difficultés de contrôle augmentent. Nous étions devenus trop dispersés, trop sûrs de nous et de nos méthodes. Nous avions même diversifié notre groupe dans l'industrie (une fabrique de briques de parement) et le tourisme (les hôtels Adagio). Dans les années quatre-vingt et quatre-vingt-dix, nous avons construit en tout cinq cent mille mètres carrés de bureaux et d'hôtels. Nous avons construit des sièges sociaux prestigieux (Pechiney, Adia, NMPP, ANPE) à Paris des bureaux en Espagne et des entrepôts aux USA. Nous sommes entrés au hors﷓cote de la Bourse de Paris, mais cela doit changer avant juin prochain.


Nous avions "surfé" sur un marché porteur, puis la crise est arrivée

La crise immobilière est arrivée aux USA en premier en septembre 1989. A LOS Angeles, (e marché de l'emploi était devenu très difficile : il y avait des restrictions budgétaires dans l'armement, l'aviation et l’électronique, plus des restructurations sévères dans les activités tertiaires (dans les banques, en particulier). Nous possédions alors les ter,., ris pour construire ' par tranches successives, trois mille cinq cent maisons. En six mois, la valeur de ces terrains est tombée de cinquante millions de dollars à quasiment zéro.
En Espagne le logement a mieux tenu, mais nous avons essuyé des revers sur les commerces en pied d'immeuble et dans les bureaux. A Madrid, dans le centre, nous avons construit un immeuble que nous avons vendu... pour moins que ce que nous avions payé le terrain !
A partir de 1990, nous avons subit le retournement du marché immobilier français. Comme prestataires de services, nous avons dépassé nos budgets parce que les chantiers et les commercialisations traînaient. Comme investisseurs nous avons perdu tous nos fonds propres en 1993﷓94. Nous avions alors cent cinquante programmes en cours et cinq milliards de crédits en vigueur. Heureusement nos banquiers ont bien voulu reconnaître notre sérieux ; ils ont ré-échelonné nos crédits au lieu de nous contraindre au dépôt de bilan.


Une entreprise dont la compétence est reconnue ne disparaît pas à la première bourrasque.

Nous sommes maintenant repartis, avec une centaine de collaborateurs seulement en France. Les autres nous ont quittés, ou bien il a fallu les licencier, ce qui est un crève-cœur. Nous nous sommes recentrés sur Paris et l'axe Lyon﷓Marseille﷓Nice. Nous ne faisons plus que de la résidence principale en accession à la propriété. Nous avions fait des résidences secondaires à La Baule, mais c'est un marché trop étroit. Nous avons aussi quitté l'immobilier tertiaire (bureaux et locaux d'activité) et liquidé toute nos diversifications en dehors de la promotion immobilière. Mais nous sommes toujours une société indépendante, dont je suis l'actionnaire majoritaire.
Nos implantations à l'étranger existent toujours. Los Angeles constitue ses tours de table financiers sur pl-


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Figure n°2 :


ace ' nous n'avons plus à y intervenir avec nos fonds propres. En Espagne, nous participons encore aux financements.
Madrid et Barcelone ont des philosophies très différentes, ce qui confirme ce que je disais sur l'erreur d'être trop gros et trop loin du marché : à Madrid nous sommes en concurrence avec des programmes coopératifs, dont les sociétaires sont les accédants. A Barcelone, ce n'est pas du tout dans les mœurs.
L’année 1997 se termine bien, dans un régime de croisière viable. Nous avons totalisé 1550 réservations,,,autant de ventes signées et autant de livraisons : 1100 logements en France, 250 en Espagne et 200 aux USA. Cela équivaut à un chiffre d'affaires d'un milliard de francs, en périmètre économique. Comptablement, nous ne consolidons pas toutes les SCI auxquelles nous participons.
Nous avons un gros programme (380 logements, toutes tranches additionnées) en cours d'achèvement à Levallois côté Neuilly. C'est un immeuble superbe, mais le bilan sera très déficitaire car nous avons "porté" le terrain trop longtemps. C'est ce qui coûte le Plus cher au tour de table de la SCI. Quand le commercialisation s'éternise, les frais financiers et les prix qu'il faut se résoudre à baisser absorbent toute la marge.


L'économiste que je suis encore trouve les fondamentaux favorables

Pour 1998, je trouve la visibilité bonne, comme on dit. Les acheteurs sont solvables et les coûts de revient ont baissé. L'automne dernier, la limitation du prêt à taux zéro aux primo﷓accédants nous a fait perdre des réservations, mais les mesures restantes sont encore efficaces. Après 1998, on verra...
Cela dépendra beaucoup de la conjoncture générale, l'emploi en tout premier. Nous n'avons pas 1 intention de jamais retrouver notre taille de 1990. A la réflexion, elle était difficilement compatible avec la nature du métier. Nous nous spécialisons dans le logement de standing, avec des prestations intérieures sérieuses et surtout une grande qualité de mise en oeuvre. La réglementation du bâtiment nous impose des matériaux et des équipements très élaborés, mais c'est à nous de vérifier la qualité des finitions.
Nous nous sommes recentrés sur la France, comme je l'ai dit, en réduisant beaucoup notre présence en province. Pour autant, nous ne sommes pas indifférents à ce qui se passe à l'étranger : je suis membre de la commission "Europe" de la Fédération Nationale des Promoteurs﷓Constructeurs (FNPC) et je me tiens au courant des événements en Europe de l'Est. La République Tchèque a des potentialités évidentes. Le problème, dans ces nouveaux pays, c'est que le cadre juridique est assez flou : l'état vend des immeubles sans être parfaitement sûr d'en être le propriétaire légitime ! Seuls les très gros investisseurs peuvent prendre ce (genre de risque. Mais nous sommes attentifs.


L'ENSAE peut mener à la promotion immobilière, mais pas seulement à cela... Je n'ai pas de message particulier à l'intention de mes jeunes camarades. J'ai six enfants, mais aucun n'est passé par l'ENSAE. Je dirai seulement
doivent profiter de la diversité de l’enseignement, faire preuve de curiosité et de réactivité, et surtout aller voir ce qui se passe à l'étranger. Je crois qu'il faut s'intéresser à tout. Je suis content d'apprendre que l'ENSAE trouve maintenant la majorité de ses débouchés dans le secteur privé et dans tous les métiers.

Propos recueillis pour Variances
par Pierre Morichau

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